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  三年以来,在住宅市场持续调控下,各路资本加快商业性质土地购入步伐,扎堆涌入商业地产市场。数据显示,在二三线城市在建或拟建的城市综合体数量,成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个,就连市区人口30多万的喀什,由于获批经济特区,规划和在建的城市综合体也多达18个。

  业内人士多数认为,二三线城市的商业地产价值仍待挖掘。笔者也不否认,二三线城市尤其是在城市核心地段及新兴商圈区域,商业地产面临着新的发展机会。全国都在上演商业升级,地标的打造成为造城计划中的重头戏。

  二三线城市商业地产大发展的三大原因

  近年来,二三线城市商业地产发展迅速,主要有三大原因:

  首先,城市化进程中新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。二三线城市在城市化快速发展阶段不断推出新的城市规划,涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面。这将直接导致社会及经济资源向这些区域集合。

  有关机构预测,随着中国发展重心由出口导向转为国内消费,预计到2020年,一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%,这也预示着今后十年里二三线城市所蕴含的巨大商机。

  其次,产业结构不断升级带动经济发展,以及由此带来的商业升级正成为二三线城市商业地产发展的重要内生因素。

  再次,当前住宅市场限购的市场背景下,众多房企将视线转移到商业地产,从企业自身的角度而言,主要也是为了实现其体系内商业地产与住宅地产、其他产业板块的资金互动,并且这几者之间实现良好互补。

  商业地标冲动不要成为盲动

  二三线城市商业地产建设高歌猛进,万达、宝龙、凯德等知名开发企业和投资机构也声称,将持续重点关注城市综合体的开发。

  作为城市与区域发展的驱动力,也作为城市精神符号,不可否认商业地产尤其是城市综合体在城市化进程中的积极作用,但各地挺进“地标时代”未免显得有点盲动。开发企业纷纷转投商业地产的过程中,也要冷静思考进军二三线城市商业地产的种种问题。如果不顾市场条件和自身资源盲目开发地标,极有可能造成城市和企业经营层面的危机。

  首先,城市新兴区域兴建地标,开发商业地产,布局过于超前,面临市场培育问题。布局过早,市场定位不清晰及同质化竞争等问题也使当前二三线城市商业地产面临竞争加剧,这不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大。

  其次,企业要考虑是否有充裕资金或融资模式支撑项目的可持续经营。如今无论是传统的住宅开发商转投商业地产,还是基金、险资进入商业地产,或是专业商业地产运营商,都是依靠多渠道、多重方式的合作来实现投资与收益的良性循环。对于一个具体商业地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资商业地产的资金与投资其他产业的资金良性互补,这将成为商业地产投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产赢利模式的确定,与市场的前瞻性的判断将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。

  当前,城市综合项目能否定位差异化,彰显各自特殊元素,将成为其成功的关键。笔者认为,城市综合体当中每个项目可以采取各自不同的方式营造具有“主题”概念的消费。二三线城市项目的经营管理绝非像住宅开发那样简单,进入商业地产领域的新秀,在经营管理方面要做好准备交充足的“学费”。

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